Право собственности - 10.02.20 Особенности покупки земельного участка для загородного строительства

На каких землях разрешается вести индивидуальное жилищное строительство? Каковы особенности покупки земельного участка для загородного строительства?

Ответы на эти и другие вопросы — в беседе с заместителем начальника отдела регистрации земельных участков и долевого участия в строительстве Альфией Мусиной.

- Загородный дом — это, наверное, мечта многих. Как не ошибиться в выборе земельного участка под возведение частного дома? 

- Купить такой участок можно у частных лиц через оформление договора купли-продажи либо же можно приобрести у  органов местного самоуправления  путём выкупа или заключения договоров аренды.

 

- Давайте, рассмотрим ситуацию покупки земельного участка у частного лица. На что необходимо обратить внимание в первую очередь?

- Начнём с элементарных правил. Обязательное условие для перехода права — это наличие зарегистрированного права продавца на предлагаемый участок в Едином государственном реестре недвижимости. Если право на земельный участок возникло ранее, то есть до 31 января 1998 года, до вступления в силу Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», то оно также должно быть зарегистрировано в реестре прав на недвижимость либо до сделки, либо в момент совершения сделки.

 

- Как проверить, является ли продавец правообладателем земельного участка?

- Для этого необходимо заказать выписку об основных характеристиках и зарегистрированных правах на земельный участок через офисы МФЦ либо через портал Росреестра.  В этой выписке будет указан вид права, сведения о правообладателе, характеристики земельного участка.

Если право является ранее возникшим и не зарегистрировано в органе регистрации прав, то в выписке из ЕГРН не будет сведений о правообладателе. Покупатель в данном случае может запросить у продавца правоустанавливающие документы на земельный участок. Но я бы рекомендовала подождать со сделкой, пока ранее возникшее право продавца на земельный участок не будет зарегистрировано Росреестром. Потому, что в старых документах иногда выявляются ошибки, расхождения в сведениях, что потребует время на их исправление,  и сделка может затянуться.

Очень важно убедиться также в категории и назначении земельного участка, потому что строить объект ИЖС разрешается не на всех видах земельных участков.

- Так на каких же земельных участках можно возводить индивидуальный жилой дом?

- Есть классификатор видов разрешенного использования земельных участков, утвержденный приказом Минэкономразвития России. Согласно этому документу вид разрешенного использования земельного участка может быть следующим: «жилая застройка», «для индивидуального жилищного строительства», «для ведения личного подсобного хозяйства» (приусадебный земельный участок). Если в выписке из ЕГРН в графе «Назначение» будет указано — «Для ведения садоводства», также разрешается строить жилой дом.

- Мы говорим про особенности покупки земельного участка под индивидуальное строительство, соответственно, предполагаем, что участок должен быть пустым. Но если там начато строительство, на что необходимо обратить внимание?

- Если на участке есть незавершенный строительством объект, право на него также должно быть зарегистрировано в ЕГРН, и в договоре купли-продажи должны быть указаны объекта – и земельный участок, и «незавершенный строительством объект».

- Что ещё должен знать покупатель земельного участка?

- Необходимо проверить участок на наличие обременений, ограничений прав. Например, земля может быть заложена в банке, арестована или же иметь другие обременения. Все эти сведения можно увидеть в выписке из ЕГРН, о которой говорили выше.

Если предлагаемый земельный участок был приобретен в браке, необходимо запросить у продавца нотариально удостоверенное согласие супруга. В случае, если согласие не будет представлено на регистрацию, Росреестром в ЕГРН будет внесена запись о совершении сделки без необходимого на то согласия. Данная сделка впоследствии может быть оспорена супругом, у которого не получено согласие на сделку.

- На рынке недвижимости для продажи предлагают, помимо участков, которые находятся в собственности частного лица, также участки, которые арендуются физическими лицами. В чём особенность таких сделок?

- Арендатор может переуступить право аренды другому лицу. Договор о переуступке прав и обязанностей заключается письменно и подлежит регистрации в ЕГРН, если первоначальный договор прошёл госрегистрацию в Росреестре. Собственнику земельного участка арендатором должно быть направлено уведомление о передаче своих прав и обязанностей по договору третьему лицу, в случае, если договор аренды заключен на срок более чем пять лет. Если же договор аренды заключен на срок менее пяти лет, то необходимо согласие арендодателя на заключение  договора о переуступке прав и обязанностей в пользу третьего лица.

 

- Как реализуется земельный участок, который находится в государственной собственности?

- Реализуются такие земельные участки либо через аукцион, либо без проведения торгов. Например, без проведения торгов можно выкупить, если на участке находится здание, принадлежащее покупателю. За подробными разъяснениями необходимо обращаться в тот орган, в распоряжении которого находится интересующий земельный участок.

 

 



Яндекс.Метрика