При совершении сделок по распоряжению недвижимым имуществом возникает немало вопросов связанных с применением норм гражданского и семейного законодательства об общей собственности. В сегодняшней передаче хотелось бы осветить некоторые из них.
Разобраться в нюансах регистрации прав на общее имущество нам поможет помощник руководителя Управления Росреестра по Республике Башкортостан Гульнара Сайфуллина.
Начнем с первого вопроса. Что представляет собой общее имущество? Кому оно обычно принадлежит?
Имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Существуют два вида общей собственности:
-долевая собственность (с определением доли каждого из собственников в праве собственности);
-совместная собственность (без определения таких долей).
Предлагаю рассказать о каждом из этих видов общей собственности подробнее. Начнем с долевой, в чем ее разница от совместной?
При общей долевой собственности происходит определение доли каждого из сособственников на принадлежащее ему имущество. Что же касается общей совместной собственности, то она возникает в двух случаях: имущество супругов, нажитое ими во время брака и имущество крестьянского (фермерского) хозяйства, принадлежащее его членам.
Общая совместная собственность по соглашению участников может быть преобразована в долевую собственность. Если же согласие собственников не достигнуто, то режим совместной собственности может быть изменен на режим долевой собственности по решению суда.
Как распределяются такие доли?
Каждый участник общей долевой собственности имеет определенную долю в праве собственности на вещь. Доли участников считаются равными, если законом или соглашением сторон не установлено иное.
Хорошо, когда между сособственниками достигнуто согласие, и они могут договориться, но как быть в случае, если один сосед сделал пристрой к дому, по факту, увеличив собственную долю своими силами?
Имущество, находящееся в общей долевой собственности, с течением времени может, как улучшаться, так и ухудшаться. Но это имущество продолжает принадлежать на праве общей долевой собственности нескольким лицам. С помощью составления соглашения о перераспределении долей может быть установлен другой порядок их определения, при котором учитывается вклад каждого из сособственников. Например, один из сособственников индивидуального жилого дома своими силами и за свой счет возвел пристрой к этому дому в результате чего площадь объекта недвижимого имущества увеличилась, а доли по-прежнему остались прежними. В данном случае, во избежание судебных споров, соглашение о перераспределении долей просто необходимо. Если же улучшения отделимы и не влияют на соотношение долей участников, то такие улучшения поступают в собственность того участника, который их произвел.
Каким образом можно продать, подарить, завещать, предоставить в залог или другим способом распорядиться своей долей?
Следует различать, во-первых, распоряжение имуществом, находящимся в общей долевой собственности всех сособственников, и, во-вторых, распоряжение долей в праве долевой собственности.
В первом случае распоряжение имуществом осуществляется по соглашению всех участников.
Что касается права сособственника распорядиться своей долей в праве, то здесь согласия других сособственников не требуется.
В случае продажи одним из сособственников своей доли постороннему лицу другие участники имеют преимущественное право ее покупки по цене, за которую она продается третьему лицу, и на прочих равных условиях. Сособственник, реализовав такое право, может увеличить свою долю или вообще стать единственным собственником имущества.
Расскажите подробнее про преимущественное право покупки: каким образом провести эту процедуру?
При отчуждении доли постороннему лицу продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о своем намерении с указанием цены и других условий, на которых он ее продает. К заявлению о государственной регистрации могут прилагаться документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли и оформленные в Росреестре, или нотариально заверенные.
Сроки, в течение которых сособственники могут откликнуться на предложение о покупке, составляют один месяц при продаже доли в праве собственности на недвижимое имущество. Данный срок начинает течь со дня извещения участников долевой собственности о намерении продать долю. Также отмечу, что сделки по отчуждению долей в праве общей собственности подлежат нотариальному удостоверению, за исключением сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке.
А что делать, если право преимущественной покупки не соблюдено?
Продажа доли с нарушением преимущественного права покупки может быть оспорена в судебном порядке. Любой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
Теперь мы подойдем ко второй части нашей беседы – совместной общей собственности. Каков порядок распоряжения совместной собственностью супругов?
Как мы уже говорили, при общей совместной собственности доли в праве на имущество не установлены. Общим совместным имуществом участники владеют, пользуются и распоряжаются сообща.
Законным режимом имущества супругов считается режим совместной собственности.
Требуется ли согласие второго супруга на распоряжение имуществом?
Если один из супругов хочет заключить сделку по распоряжению недвижимостью, требуется нотариально удостоверенное согласие другого супруга. Отсутствие такого согласия может сделать сделку оспоримой, и суд может признать ее недействительной. Хотя отсутствие согласия не является основанием для приостановки регистрации, при регистрации перехода прав в ЕГРН будет сделана отметка о непредставлении согласия, что может создать дальнейшие проблемы.
Необходимо ли официально быть в браке, чтобы распоряжаться совместным имуществом?
Безусловно. Обязательным условием возникновения права общей совместной собственности супругов является их состояние в браке, зарегистрированном в установленном порядке. Лица, проживающие совместно без регистрации брака, правом общей совместной собственности на приобретенное за это время имущество не обладают.
А если одним супругом в период брака оплачивалась ипотечная квартира, а вторым, например, неработающим супругом, средства не вносились – это тоже считается совместной собственностью?
Любое имущество, нажитое супругами во время брака, предполагается их совместной собственностью, если договором между ними не установлен иной режим данного имущества (например, брачным договором). При этом не имеет значения то обстоятельство, на имя кого из супругов приобреталось имущество или кем из супругов были внесены средства на приобретение имущества.
А что может дать брачный договор? Он заключается раз и навсегда?
Брачным договором законный режим имущества супругов может быть изменен. Супруги имеют право установить режим совместной, долевой или раздельной собственности на все имущество супругов, на отдельные его виды или на имущество каждого из них. Брачный договор может быть заключен в отношении как имеющегося, так и будущего имущества супругов. Супруги по соглашению между собой в любое время вправе изменить или расторгнуть брачный договор.
