"Бывают плачевные ситуации, когда человек купил земельный участок с готовым фундаментом, построил на нем дом, вложив несколько миллионов, а потом выяснилось, что этот дом фактически находится за границами участка. При покупке участка лучше вызвать кадастрового инженера и попросить его составить акт выноса границ на местность. То есть он на местности покажет координаты тех точек, которые внесены в ЕГРН, и надо сопоставить их с фактической ситуацией", – рассказал в среду, 5 апреля 2023 г., в программе "Житейский вопрос" на "Радио России-Башкортостан" кадастровый инженер Ильшат Кабиров.
Чем может помочь кадастровый инженер?
Кадастровый инженер уполномочен государством на подготовку документов, необходимых для осуществления кадастрового учёта. Если мы говорим про земельные участки, – это межевой план, если говорим про объекты капитального строительства, недвижимость – это технический план. Эти документы являются основанием для проведения государственного кадастрового учёта и государственной регистрации прав.
Что даёт регистрация прав собственности?
С одной стороны, она даёт защиту от государства, признание от имени государства наличия этого права. С другой стороны, даёт право распоряжения этим имуществом, недвижимостью, то есть продавать, отдавать в залог, в наследство передать…
С чего начинается работа кадастрового инженера?
Кадастровый инженер – это не только технарь, он еще и юрист. С момента обращения заказчика, в первую очередь, изучаются документы. Работа кадастрового инженера заключается не только в описании объектов, но и в подготовке соответствующего пакета необходимых документов в составе технического плана, межевого плана.
- Кадастровый инженер помогает осуществить государственную регистрацию прав, то есть выступает еще и как консультант для регистратора, поскольку бывают нестандартные ситуации.
Например, я специализируюсь на объектах капитального строительства. В силу законодательства по факту завершения строительства застройщик должен сдать объект в эксплуатацию. Для этого требуется подготовка документов. Основанием для отказа выдать разрешение на ввод является отличие площади более чем на 5% от указанной в разрешении на строительство. У нас проектных организаций очень много, каждая из них площадь считает по-своему, методологии подсчёта разные. Кадастровый инженер в ходе кадастровых работ может запросить проектную документацию, сопоставить фактическое состояние объекта с проектной информацией, то есть может провести в какой-то мере экспертизу. Допустим, он увидел, что фактически построен тот же самый объект, но при этом площади, подсчитанные кадастровым инженером и проектной организацией, не совпадают более чем на пять процентов. Тогда он может разъяснить регистратору, почему так произошло, где эта ошибка, откуда взялись лишние проценты. Это, конечно, если подходить ответственно к работе. Потому что сам по себе технический план никакой ценности для заказчика не представляет – для него важен конечный результат, то есть регистрация прав ему нужна. И техплан должен подготавливаться не так, что вот вы мне заказали – получите, а с точки зрения, что он будет дальше делать с этим документом.
Что такое технический план?
Технический план – это такой документ, который имеет утверждённую форму, подготавливается, прежде всего, в электронном виде, чтобы исключить человеческий фактор, чтобы могла вся эта информация загружаться посредством машинного обмена.
- Технический план описывает объекты недвижимости: здания, сооружения, помещения, объекты незавершённого строительства.
- Межевой план подготавливается на земельные участки.
Сначала подготавливается межевой план, формируется земельный участок, ставится на кадастровый учёт, это земельный участок органом местного самоуправления предоставляется кому-то, происходит регистрация прав, а потом уже на этом земельном участке начинается создание объекта недвижимости.
- На момент получения разрешения на строительство уже должны быть права на земельный участок.
У нас законодательство таким образом устроено: чтобы оформить недвижимость, нужна земля. В свою очередь, для старых объектов недвижимости, у которых земля не оформлена, те же самые сельские населённые пункты, там чтобы оформить земельный участок требуется объект недвижимости, чтобы у человека было на него право. Есть два условия: чтобы объект недвижимости существовал по состоянию на 1998 год и чтобы ты в нём проживал, то есть регистрация по месту проживания. Это является основанием для предоставления земельного участка и одновременно регистрации прав. Это со стороны государства "амнистия", то есть упрощение процедуры регистрации.
- Эти "амнистии" позволяют вовлечь в правовой оборот все старые неоформленные объекты недвижимости.
Насколько я знаю, у нас в отношении регистрации прав ситуация достаточно неплохая. Насколько мне известно, мы в числе лидеров находимся, благодаря грамотно построенной работе, взаимодействию с органами власти, с кадастровым сообществом.
Также в интервью:
- Кадастровый инженер взаимодействует с Росреестром, если из-за ошибки происходит приостановка регистрации.
- Кадастровый инженер состоит в СРО – в саморегулируемой организации кадастровых инженеров.
- СРО помогает кадастровым инженерам методологически.
Какие неожиданные ситуации возникают при подготовке технического плана?
Какие возможности дает "гаражная амнистия"?
Нужен ли проект для дачного жилого дома?
Почему сведения о местоположении границ земельных участков не всегда соответствуют фактической ситуации?
"Эффект домино": можно ли исправить ситуацию на отдельно взятом участке?
Как проводят измерение границ земельного участка с помощью современных технологий?
Новые МКД: как работает кадастровый инженер с застройщиками?
МКД-"матрешка" и технический план: какие нюансы учитывает кадастровый инженер?
Перепланировка: каков порядок действий?
Может ли заказчик самостоятельно оценить результат работы кадастрового инженера?
