Что такое кадастровая стоимость? На что она влияет? Чем отличается от рыночной? На эти и другие вопросы ответит начальник отдела геодезии и картографии, землеустройства и мониторинга земель Управления Росреестра по РБ Зухра Шакуровна Саитгареева.
Расскажите, что такое кадастровая стоимость, как она определяется и для чего нужна?
Кадастровая стоимость — результат оценки объекта недвижимости, полученный на определенную дату и на основе ценообразующих факторов. За эту работу отвечают специализированные бюджетные учреждения, которые созданы субъектами РФ.
На территории нашей республики полномочиями по определению кадастровой стоимости объектов недвижимости на постоянной основе наделено государственное бюджетное учреждение Республики Башкортостан «Государственная кадастровая оценка и техническая инвентаризация».
Кадастровая стоимость объектов недвижимости является базовой величиной для исчисления налога на землю, а также на имущество юридических и физических лиц. Кроме того, информация о кадастровой стоимости может быть использована для проведения ряда операций с недвижимостью, например, оформления аренды или наследства.
Чем кадастровая стоимость отличается от рыночной?
Рыночная стоимость является оценочной стоимостью, которую можно определить при свободной купле-продаже недвижимости на открытом рынке, т.е. в реальных условиях рыночной конкуренции.
В отличие от рыночной, кадастровая стоимость определяется методами массовой оценки и проводится на основе деления объектов в зависимости от их вида использования. При ее определении не учитываются индивидуальные характеристики, например, состояние ремонта и сантехники или вид из окна.
В 2022 году в стране впервые прошел единый цикл государственной кадастровой оценки земельных участков, а в 2023 году – объектов капитального строительства, помещений, машино-мест.
Следующий единый тур оценки пройдет через 4 года — в отношении земельных участков – в 2026 году, а объектов капитального строительства – в 2027 году.
А для чего введен единый цикл оценки?
Сегодня в регионах кадастровая оценка проводится неравномерно по видам объектов недвижимости, что ставит правообладателей, владеющих объектами недвижимости в разных субъектах РФ, в неравные экономические условия.
Единый цикл государственной кадастровой оценки был введен с целью создания единой и общей системы оценки стоимости недвижимости на территории всей Российской Федерации.
Такой подход (оценка раз в 4 года по единой методике) гарантирует стабильность установленной кадастровой стоимости на 4 года ну и соответственно актуальности сведений как для граждан и бизнеса, так и для бюджета в части планирования создания значимых социальных проектов.
Ранее решение о проведении государственной кадастровой оценке каждый субъектах Российской Федерации принимал самостоятельно. Это зачастую приводило к нарушению максимально установленной законом периодичности актуализации стоимости и к ее различному уровню в разных регионах по однотипным объектам недвижимости.
С 2022 года законодательством установлен единый цикл государственной кадастровой оценки, что позволяет предоставлять актуальную кадастровую стоимость на единую дату по одной методологии для всей страны. Теперь государственная кадастровая оценка будет проходить каждые 4 года, а в городах федерального значения – раз в 2 года при принятии соответствующего решения.
Так в 2022 году во всех субъектах Российской Федерации впервые прошел единый цикл государственной кадастровой оценки земельных участков, в 2023 году – проведена государственная кадастровая оценка зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства, машино-мест.
В республике в 2022 году было оценено свыше 1,8 миллиона земельных участков. Результаты оценочных работ применяются с 1 января 2023 года.
В 2023 году в Республике Башкортостан завершилась государственная кадастровая оценка объектов капитального строительства, результаты которой применяются с 1 января 2024 года. Было оценено свыше 2,7 миллиона объектов капитального строительства.
Следующий единый тур оценки пройдет через 4 года — в отношении земельных участков – в 2026 году, а объектов капитального строительства – в 2027 году.
Как узнать кадастровую стоимость объекта недвижимости самостоятельно?
Во-первых, обратившись в офисы МФЦ,
Также получить выписку о кадастровой стоимости объекта по сведениям ЕГРН через Личный кабинет на сайте Росреестра или через портал Госуслуг. Обращаю внимание такие сведения предоставляются бесплатно.
Во-вторых, наиболее оперативно уточнить кадастровую стоимость можно с помощью бесплатных сервисов на сайте Росреестра: к ним относятся «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online» и «Получение сведений из Фонда данных государственной кадастровой оценки».
При этом, в Фонде данных ГКО будут отображаться данные о том, как менялась кадастровая стоимость объекта после каждого проведения цикла государственной кадастровой оценки.
Можно ли пересмотреть кадастровую стоимость? Каков алгоритм действий?
Сегодня действует обязательный внесудебный порядок установления кадастровой стоимости в размере рыночной. Для этого вначале необходимо обратиться напрямую в ГБУ РБ «Государственная кадастровая оценка и техническая инвентаризация».
И только в случае несогласия с решением бюджетного учреждения нужно будет подать судебный иск о признании незаконным решения бюджетного учреждения и установлении кадастровой стоимости равной рыночной.
Также отменено требование, согласно которому отчет об оценке рыночной стоимости должен быть составлен на дату определения кадастровой стоимости. Теперь заявление об установлении кадастровой стоимости можно подать в течение 6 месяцев с даты определения рыночной стоимости, указанной в отчете об оценке.
С 1 января 2024 года на территории республики изменился механизм установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной стоимости.
Понятие «оспаривание результатов определения кадастровой стоимости» уходит в прошлое. Вводится новая формулировка «установление кадастровой стоимости в размере рыночной».
По новым правилам действует досудебный порядок установления кадастровой стоимости в размере рыночной, когда правообладатель объекта недвижимости обращается в бюджетное учреждение, которое осуществляет определение кадастровой стоимости, с отчетом о рыночной стоимости объекта для принятия соответствующего решения.
Хотелось бы обратить внимание, что заявление об установлении рыночной стоимости может быть подано в течение шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости.
В случае несогласия с решением бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости, данное решение может быть оспорено в суде. При этом одновременно в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.
При этом не стоит забывать, что согласно действующему законодательству бюджетное учреждение предоставляет в установленном порядке разъяснения, по вопросам, связанным с определением кадастровой стоимости объектов недвижимости, а так же рассматривает обращения об исправлении ошибок (в случае их выявления), допущенных при определении кадастровой стоимости, что в свою очередь, в ряде случаев, снимает бремя затрат заинтересованного лица на подготовку отчета о рыночной стоимости.
Много ли обращений за пересмотром кадастровой стоимости?
На сегодняшний день в ЕГРН по республике содержатся сведения о 4,5 млн объектах капитального строительства и земельных участках. Полнота и точность данных этих объектов приближается к 100%. Полная и объективная информация позволяет обеспечить качественную оценку объектов и минимизировать процедуры оспаривания (если в 2019 году было оспорено 3404 объектов, в 2022 году их количество сократилось до 453).
Достоверные сведения об объектах недвижимости позволили обеспечить рост капитализации земельных участков на 15%, а объектов капитального строительства – на 26%. По капитализации объектов недвижимости Башкортостан занимает 2 место в ПФО после Республики Татарстан.
