Перед началом строительства важно понять, не входит ли участок, на котором планируется возведение дома, в так называемую зону с особыми условиями использования территории (ЗОУИТ). О то, что такое зоны с особыми условиями использования территорий и где категорически нельзя начинать строительство разберем вместе с помощником директора Роскадастра по Республике Башкортостан Алией Зямилевой.
Что такое ЗОУИТ?
Понятие ЗОУИТ, то есть зона с особыми условиями использования территорий, закреплено в Земельном кодексе. Впервые оно появилось в 2008 году в Градостроительном кодексе, а в 2018-м в Земельный кодекс ввели новую главу XIX «Зоны с особыми условиями использования территорий», однако исчерпывающего законодательного определения ЗОУИТ не существует.
Фактически ЗОУИТ — это территории, в границах которых установлены ограничения на использование земельных участков. Они могут предусматривать полный запрет на строительство на данном земельном участке либо необходимость получения дополнительных разрешений или согласований.
Виды ЗОУИТ?
Они объединены в пять групп в зависимости от целей:
- защита жизни и здоровья граждан;
- безопасная эксплуатация объектов транспорта, связи, энергетики, объектов обороны страны и безопасности государства;
- обеспечение сохранности объектов культурного наследия;
- охрана окружающей среды;
- обеспечение обороны страны и безопасности государства.
Всего существует 28 видов ЗОУИТ, которые перечислены в ст. 105 Земельного кодекса, например: зоны охраны объектов культурного наследия; охранная зона железных дорог; приаэродромная территория; охранная зона особо охраняемой природной территории (государственного природного заповедника, национального парка, природного парка, памятника природы); водоохранная зона и другие.
Существуют ли охранные зоны, которые не внесены в Земельный кодекс?
Да, существуют также охранные зоны, которые не внесены в Земельный кодекс, но на которых, тем не менее, невозможно узаконить строительство. Это:
исторические территории и поселения;
береговые полосы;
мелиорируемые земли;
территории миграции животных.
Какие зоны запрещают строительство?
Для разных ЗОУИТ действуют отличающиеся друг от друга условия. Например, категорически запрещено вести строительство рядом с аэропортом или высоковольтной ЛЭП.
При этом в отношении каждого вида ЗОУИТ закрепляется особый характер осуществления строительной деятельности. Так, в водоохранной зоне запрещено строительство объектов, эксплуатация которых может привести к загрязнению вод. Нарушение требований ЗОУИТ является основанием для признания объекта самовольной постройкой, которую снесут по решению суда
Каков перечень объектов, около которых нельзя вести строительство?
Такие объекты как, магистральные трубопроводы; аэродромы; высоковольтные ЛЭП; береговая полоса; водохранилища и источники питьевого водоснабжения; промышленные и коммунальные объекты; газопроводы; канализационные сети; водопроводы.
Как проверить ЗОУИТ участка?
Универсального способа проверки земельного участка на предмет его попадания в ЗОУИТ не существует. Бывают случаи, когда подобные зоны не регистрируют в Росреестре. По этой причине при проверке лучше принять целый комплекс мер и изучить сразу несколько источников.
Какие источники нужно проверить?
При поиске необходимой информации может помочь публичная кадастровая карта Росреестра. Зайдя на нее, надо в разделе «Слои» открыть пункт «ЗОУИТ», после чего появится список таких участков.
Другой способ проверки — это заказать выписку из Единого государственного реестра недвижимости. Все предоставленные ведомством данные, в том числе и о характеристиках объекта недвижимости или земельного участка и о том, попадает ли он в границы ЗОУИТ, будут актуальными.
Хочу предупредить, что на публичной кадастровой карте и в выписке из реестра недвижимости отобразится только та информация о зонах ЗОУИТ, которая внесена в Росреестр.
Информацию о ЗОУИТ могут содержать градостроительный план земельного участка, генеральный план поселения, городского округа, правила землепользования и застройки.
Какой совет вы можете дать нашим радиослушателям?
Во-первых, можно обратится к филиал Роскадастра в вашем регионе за аналитической информацией об объекте недвижимости. Специалисты Роскадастра подготовят информационную справку на интересующий объект недвижимости исходя из данных Реестра недвижимости, публичной кадастровой карты, правил землепользования и застройки и других источников.
Не стоит пренебрегать и фактическим осмотром земельного участка. Так, например, если при осмотре обнаружено прохождение в границах земельного участка линейного объекта, даже не зарегистрированного в ЕГРН, есть вероятность того, что там будет установлена соответствующая зона. Наличие информации о ЗОУИТ является крайне важной и необходимой при начале проектирования и строительства на земельном участке в случае его последующей эксплуатации, а также при совершении распорядительных сделок. Чтобы избежать риска признания сделки недействительной, возникновения убытков, сноса построенного объекта капитального строительства, необходимо детально исследовать вопрос наличия/отсутствия в границах земельного участка ЗОУИТ.
